Rechts-News: Betriebskostenabrechnung & Mietzahlung

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Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Keine Verlängerung der Frist für Betriebskostenabrechnung bei verspäteter WEG-Abrechnung

(BGH, Urteil vom 25.01.2017, Az. VIII ZR 249/15)

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann innerhalb eines Jahres über die Betriebskosten abrechnen, wenn die Wohnungseigentümer die Jahresabrechnung noch nicht beschlossen haben. 

Sachverhalt: Für die Jahre 2010 und 2011 wird die Mieterin einer Eigentumswohnung von ihrem Vermieter mit Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen belastet. Die Mieterin verweigerte die Nachzahlungen, da beide Abrechnungen durch den Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt wurden, sondern erst im Dezember 2013. Kurz zuvor hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 gefasst.

Der Vermieter dagegen war der Ansicht, dass er die Verspätung der Abrechnungen nicht zu vertreten habe, denn es sei ihm nicht möglich gewesen, die Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 früher zu erstellen, da der Ende 2012 abberufene WEG-Verwalter für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen erstellt habe. Die neu beauftragte Verwaltung habe diese der Wohnungseigentümergemeinschaft so dann erst im November 2013 zur Beschlussfassung vorlegen können.

Urteil: Hierzu urteilte der BGH in seiner aktuellen Entscheidung nun, dass der Vermieter keine Nachzahlung fordern kann, weil er die Betriebskostenabrechnungen jeweils verspätet vorgelegt hat.

Grundsätzlich muss der Vermieter einer Eigentumswohnung auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen. Dies gilt auch dann, wenn ihm der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt und die Jahresabrechnung regelmäßig. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Für das Nicht-Vertreten-Müssen der Verspätung trägt der Vermieter die Beweislast. Entscheidend ist vorliegend jedoch, dass dem Vermieter vom vormaligen Verwalter Jahresabrechnungen vorlagen, diese lediglich nicht ordnungsgemäß waren. Nach Ansicht des BGH war damit ein Vertreten-Müssen gegeben.

Die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Kosten und Lasten anteilig zu tragen, entsteht zwar gegenüber den anderen Eigentümern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung; dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber hier dem Mieter, keine Bindung.

 

Wann ist die Miete rechtzeitig gezahlt?

(BGH, Urteil vom 05.10.2016 (Az. VIII ZR 222/15))

1. Gemäß § 556b Abs. 1 BGB, der bestimmt, dass die Miete zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der vereinbarten Zeitabschnitte zu entrichten ist, kommt es für die Rechtzeitigkeit der Mietzahlung im Überweisungsverkehr nicht darauf an, dass die Miete bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts auf dem Konto des Vermieters eingegangen ist. Es genügt, dass der Mieter – bei ausreichend gedecktem Konto – seinem Zahlungsdienstleister den Zahlungsauftrag bis zum dritten Werktag des vereinbarten Zeitabschnitts erteilt.

2. In Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Wohnraummietvertrags, der bestimmt, dass die laufende Miete monatlich im Voraus, spätestens am dritten Werktag des Monats auf das Konto des Vermieters zu zahlen ist, ist die Klausel „Für die Rechtzeitigkeit der Zahlung kommt es nicht auf die Absendung, sondern auf den Eingang des Geldes an. Aus mehrfach verspäteter Mietzahlung kann der Mieter keine Rechte herleiten; vielmehr kann dies im Einzelfall ein Grund für eine Kündigung des Mietverhältnisses sein.“ gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, weil sie bei der gebotenen kundenfeindlichsten Auslegung das Risiko einer durch Zahlungsdienstleister verursachten Verzögerung des Zahlungsvorgangs entgegen der gesetzlichen Regelung dem Mieter auferlegt.“

Fall: Wegen verspäteter Mietzahlung im März, April und Mai 2014 wurde den Mietern mehrfach gekündigt, da sie die Miete spätestens am dritten Werktag des Monats in bar bei ihrem Zahlungsdienstleister eingezahlt hatten und gleichzeitig einen Überweisungsauftrag erteilten.

Entscheidung: Der BGH ist der Ansicht, dass die auf verspätete Mietzahlungen gestützten fristlosen sowie hilfsweise ordentlichen Kündigungen sind schon deshalb unwirksam, weil die Mieter die Miete jeweils pünktlich gezahlt haben.

Hierfür genügt es gem. § 556b Abs. 1 BGB, dass sie die Leistungshandlung (Überweisungsauftrag) jeweils bis zu diesem Zeitpunkt vorgenommen haben.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

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