Die Erkenntnisse aus dem Mietspiegel 2017

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Diese Woche wurde der neue Münchner Mietspiegel veröffentlicht. Mieter haben gehofft, dass die Mieten nicht so stark gestiegen sind. Vermieter haben gehofft, dass der Mietspiegel endlich die Realität auf dem Markt wiedergibt. Mit dem Ergebnis glücklich sind vermutlich weder Mieter noch Vermieter… Der Mietspiegel errechnet zwar höhere Mieten als der von 2015, aber mit der Marktsituation hat er wieder nichts zu tun. Mieterverbände jammern, dass die neuen Daten Spielraum für Mieterhöhungen geben, Eigentümerverbände jammern, dass die Mieten – gerade in Verbindung mit der Mietpreisbremse – keine nennenswerten Renditen mehr zulassen. Aber es hält sich ja offenbar eh kein Vermieter an das Gesetz zur Mietpreisdeckelung…

Was hat sich also geändert? Die Grundmieten für die einzelnen Baujahre und Wohnungsgrößen sind leicht höher als zuletzt und schwanken zwischen 9,01 €/m² (bei 145-146 m² aus Baujahren 1967-77) und 16,40 €/m² (bei 20-22 m² aus Baujahren 2014-15). Die Zuschläge für Wohnlagen reichen bis +2,07 €/m² für zentrale Bestlagen. Hierzu gehören die Altstadt, das Lehel und die Stadtteile entlang des Englischen Gartens und der Isar. Insgesamt fällt auf, dass einige Lagen aufgewertet wurden, jetzt also in eine höherwertige Kategorie fallen als 2015. Gebäude direkt an stark befahrenen Straßen gehören meist in die nächstgünstigere Kategorie. Für Rückgebäude werden jetzt Zuschläge verteilt.

Wie bisher werden Zu- und Abschläge für Gebäudetypen und Ausstattungsmerkmale vergeben. Die meisten Merkmale wurden neu formuliert und teilweise stärker differenziert. Bei vorhandenen Einbauküchen wird nun mehr Wert auf die einzelnen Elektrogeräte gelegt. Alter und Zustand der Einbauküche spielen aber weiterhin keine Rolle.

Bei der Etage gibt es jetzt einen Abschlag für Wohnungen im Erdgeschoß bzw. Hochparterre, dafür entfällt der Zuschlag für Dachgeschoß-Wohnungen. Lediglich eine vorhandene Galerie bringt Pluspunkte. Weiterhin gibt es den bekannten Zuschlag für elektrische vs. manuelle Rollläden, jedoch wieder keinen für einen Balkon. Einbauschränke bringen jetzt einen Bonus, ebenso ein „besonderer Schnitt“ mit einem Wohnraum über 40 m². Neu ist die Berücksichtigung der Energieausweisdaten. Die meisten Wohnungen werden hier jedoch in die Kategorie mit einem Energiebedarf von über 120 kWh/m²a fallen und daher abgewertet.

Ich habe mal ein paar typische Beispielwohnungen berechnet. Man sieht sofort, dass die zulässigen Mietspiegelmieten nach wie vor weit unterhalb der marktfähigen Mieten liegen. Da hilft auch der zulässige 10%-Aufschlag bei Neuvermietungen nicht viel.

  Mietspiegel 2017 marktfähig
Neuperlach, 3 Zimmer, 75 m², Bj. 1972, 8.OG, nicht modernisiert, ältere EBK, Bad + Gäste-WC, Laminat 10,78 €/m² 12 €/m²
Sendling, 3 Zimmer, 65 m², Bj. 1960, Hochparterre, keine EBK, renoviertes Bad, Dielenboden 8,87 €/m² 12 €/m²
Laim, 2 Zimmer, 60 m², Bj. 1990, 1.OG, keine EBK, offene Küche, Bad, neues Laminat, Rückgebäude 13,83 €/m² 15 €/m²
Moosach, 4 Zimmer, 100 m², Bj. 2000, DG mit Galerie, EBK, 2 Bäder, Parkett mit Fußbodenheizung 13,10 €/m² 17 €/m²
Westend, 2 Zimmer, 50 m², Bj. 1950, 2.OG, modernisiert, keine EBK, Bad, Parkett, Einbauschrank 14,07 €/m² 19 €/m²
Schwabing, 4 Zimmer, 150 m², Bj. 1900, 2.OG, kernsaniert, neue EBK, 2 Bäder, Dielenboden, Videogegensprechanlage 16,11 €/m² 23 €/m²
Lehel, 1 Zimmer, 30 m², Bj. 2014, 3.OG, EBK, Bad, Parkett mit Fußbodenheizung, elektrische Rollläden 19,76 €/m² 27 €/m²

 

Abschließend bleibt festzuhalten, dass die zugrunde gelegten Kriterien des Mietspiegels praxisnäher formuliert wurden und wertsteigernde Merkmale nun besser berücksichtigt werden. Die Berechnungsergebnisse sind aber weiterhin fern ab der Marktdaten. Die verhältnismäßig besten Mieten lassen sich weiterhin mit renovierten „Standard-Wohnungen“ aus 1970 bis 1990 erzielen.

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