Rechts-News: Nutzungsentschädigung & Kaution

Posted on Posted in Immobilienrecht

Dies ist ein Gastbeitrag von Rechtanwältin Michaela Hofheinz von der Kanzlei Hofheinz. Jeden Monat informieren wir gemeinsam unsere Kunden über ausgewählte gerichtliche Entscheidung aus den Bereichen des Miet- und Wohnungseigentumsrechts, Immobilien- und Grundstücksrechts, sowie des privaten Baurechts.

 

Die Nutzungsentschädigung richtet sich nach der aktuelle Marktmiete, nicht dem bisherigen Mietzins

(BGH, Urteil vom 18.01.2017 – Az. VIII ZR 17/16)

  1. Räumt der Mieter nach Beendigung des Mietvertrags das Mietobjekt nicht, so hat er dem Vermieter Nutzungsentschädigung zu zahlen.
  2. Diese ist mindestens so hoch wie die zuletzt geschuldete Miete.
  3. Ist die aktuelle Marktmiete aber höher, so schuldet der Mieter diese.
  4. Unerheblich ist in der Wohnraummiete die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.
  5. Der Anspruch auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung entsteht nicht erst nach Abgabe einer darauf gerichteten Willenserklärung des Vermieters, sondern ohne vorherige Ankündigung schlicht durch die Vorenthaltung.
  6. Der Anspruch kann auch rückwirkend geltend gemacht werden.

Sachverhalt: Im vorliegenden Fall wurde dem Mieter eines Hauses wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter rechtswirksam gekündigt. Der Mieter räumte jedoch das Mietobjekt nicht fristgerecht und gab das Haus erst 17,5 Monate später geräumt an den Vermieter heraus. Der Mieter hatte lediglich die vereinbarte Miete weiter gezahlt. Nach Räumung verklagte der Vermieter den Mieter auf Zahlung der Differenz zwischen der vereinbarten und der aktuellen Neuvertragsmiete und hatte sowohl in der ersten und zweiten Instanz Erfolg.

Entscheidung: Nach § 546a BGB kann ein Vermieter, soweit der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, für die Dauer der Vorenthaltung eine Entschädigung verlangen, welche sich mindestens auf die bisher vereinbarte Miete beläuft.

Die im vorliegenden Fall zum Bundesgerichtshof eingereichte Revision blieb erfolglos. Auch nach Ansicht des VIII. Senats beim BGH kann der Vermieter wegen der Vorenthaltung der Mietsache als Nutzungsentschädigung „nicht nur die von den bisherigen Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.

Diese ist anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsüblichen Miete (Marktmiete), nicht hingegen nach Maßgabe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu ermitteln.“

Unabhängig ist dabei, ob der Mieter die Mietsache nutzt, ebenso ob der Vermieter durch Weitervermietung die Marktmiete hätte erzielen können oder ob er die Sache selbst nutzen will. Vermieterseits muss der Wille zur Rücknahme bestehen. 

 

Mieter darf Kaution nicht eigenmächtig mit Mieten verrechnen

(AG München, Urteil vom 05.04.2016, Az. 432 C 1707/16)

Die Kaution soll die Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag und dem Mietverhältnis absichern (= Sicherungsabrede). Ein Mieter ist deshalb nicht berechtigt, den „kurzen Dienstweg“ zu wählen und die letzten Mietzahlungen vor Vertragsende mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution „abzuwohnen“.

Der Fall: Zu Beginn des Mietverhältnisses hatte die Mieterin die vereinbarte Mietkaution gezahlt. Im August 2015 kündigte die Mieterin so dann das Mietverhältnis zum 30.11.2015 und zahlte für die letzten beiden Monaten, Oktober und November 2015, keine Miete mehr.

Die Mieterin glaubte, dass sie mit ihrem Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution gegen die Miete für diese beiden Monate aufrechnen könne. Dies lehnte die Vermieterin ab und klagte daraufhin auf Zahlung der Mieten für Oktober und November 2015.

Das Urteil: Die Klage der Vermieterin hatte Erfolg. Mit dem Urteil bestätigte das Gericht die ständige Rechtsprechung, dass ein Mieter nicht berechtigt ist, noch vor dem Ende des Mietverhältnisses die Mietzahlungen einzustellen, um sich auf diese Weise wirtschaftlich so zu stehen, als sei ihm die Mietsicherheit zurückgezahlt worden.

Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete endet grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags. Der Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung darf nicht aushebelt werden. Die eigenmächtige Verrechnung der Kaution mit den letzten Mieten verstößt gegen die Sicherungsabrede im Mietvertrag.

 

Bitte beachten Sie, dass dieses Informationsschreiben eine individuelle Beratung nicht ersetzen kann. Trotz sorgfältiger und gewissenhafter Bearbeitung aller Beiträge wird eine Haftung für den Inhalt nicht übernommen.

Gerne steht Ihnen Frau Hofheinz für eine persönliche Beratung jederzeit zur Verfügung: Tel. (089) 41 42 40 9-21 oder kanzlei-hofheinz@t-online.de

Hinterlasse eine Antwort

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind markiert *